Der Vermögensaufbau mit Immobilien wird immer digitaler

Nullzins und Inflation bringen Sparer in die Bredouille. Einerseits möchten sie sicher investieren, andererseits soll die Investition auch lukrativ sein. Immobilien sind deshalb nach wie vor von enormer Bedeutung, gelten sie doch als wertstabil und krisenfest.

Knapp ein Drittel der in 2019 getätigten weltweiten Immobilieninvestments von etwa 996 Milliarden US-Dollar gingen laut Global Wealth Report auf privates Kapital zurück. Zudem stieg der globale Immobilienwert in 2020 nach einer Analyse von Savills Research auf gut 326 Billionen US-Dollar, ein Zuwachs von 5 Prozent zum Vorjahr. Neben traditionellen Anlageformen, wie dem Immobilienkauf und dem Anteilserwerb an Immobilienfonds, sind digitale Immobilienanlagen eine zeitgemäße Möglichkeit für den langfristigen Vermögensaufbau. Nachfolgend werfen wir einen Blick auf die verschiedenen Optionen.

Kauf von Immobilien: Schuldenlast nicht unterschätzen 

Das bekannteste Mittel zum Vermögensaufbau mit Immobilien ist das Eigenheim: Über 80 Prozent der im Juni 2021 für die repräsentative PROPVEST-Studie „Immobilien als Geldanlage“ Befragten kennen diese Möglichkeit. Der Immobilienkauf – ob zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage – ist jedoch an mehrere Bedingungen geknüpft, die genau abzuwägen sind. Da ist zum einen der hohe Eigenkapitalbedarf. Als Faustregel gilt, dass rund 20 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln erbracht werden sollten. Zum anderen ist ein Bankkredit erforderlich, der über viele Jahre abgezahlt werden muss und in der Regel finanzielle Einschränkungen verlangt, etwa bei Urlaub und Konsum.

Außerdem fallen sogenannte Erwerbsnebenkosten wie Notargebühren, Maklerprovision und Grunderwerbsteuer an. Das Institut der deutschen Wirtschaft hat errechnet, dass ein Single beim Kauf einer Eigentumswohnung in Berlin allein für das Aufbringen der Grunderwerbsteuer neun Jahre und fünf Monate lang rund 10 Prozent seines Einkommens sparen muss. Wer sich den Traum vom Eigenheim partout erfüllen will, den schreckt die Schuldenlast vermutlich wenig. Allerdings kann sie mit der Zeit zur schweren Bürde werden. 

Eigentümer muss sich um Verwaltung der Immobilien kümmern

Beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung oder eines vermieteten Mehrfamilienhauses wird oft die Objektverwaltung unterschätzt. Denn alle Vorgänge im Zusammenhang mit einer Immobilie obliegen dem Eigentümer, sei es die Erstellung der Betriebskostenabrechnung, die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen oder die Organisation der Nachvermietung. Zwar lässt sich vieles an Dritte delegieren, manches kann sogar digitalisiert werden, aber das kostet und mindert die Rendite.

Hinzu kommt das Risiko der langfristigen Bindung an ein Objekt und die damit einhergehende Unflexibilität, sollten sich die Parameter unvorhergesehen ändern, etwa durch eine veränderte Marktlage oder gesetzliche Vorgaben, die eine Neubewertung der Situation verlangen. Die Mietpreisbremse und steigende Anforderungen an die Gebäudeenergieeffizienz sind dafür zwei Beispiele. Auf kurzfristige Sicht lohnt sich der Immobilienkauf wiederum nicht, da der Wertzuwachs nur langsam zunimmt. Auch diese Lösung hat weitreichende Konsequenzen, die zu bedenken sind.

Immobilienfonds: Wenig kundenfreundlich in dynamischen Zeiten

Eine Alternative zum direkten Immobilieninvestment sind Immobilienfonds, mit denen Anleger zu “Miteigentümern” an Objekten werden. Während offene Fonds vorzugsweise in Büroimmobilien, Shopping Center und Logistikhallen in einer Größenordnung zwischen 50 bis 100 Millionen Euro investieren und laufend Immobilien an- und verkaufen, konzentrieren sich geschlossene Fonds, deren Mindestbeteiligungssumme bei 25.000 Euro liegt, auf einige wenige Objekte, die im Bestand bleiben, oder es gibt einen sogenannten Blind-Pool, bei dem noch nicht alle künftigen Investitionsobjekte bekannt sind.

Für die Objektverwaltung sorgen Assetmanager. Diese Bequemlichkeit hat indes ihren Preis. In der Regel liegt der Ausgabeaufschlag von offenen Immobilienfonds bei 5 Prozent. Das heißt: Von beispielsweise 100 Euro werden nur 95 Euro angelegt. Bei geschlossenen Fonds fallen mitunter hohe Gebühren für die Finanzvermittlung sowie Vertriebskosten an. Diese sind oft nicht genau nachvollziehbar, wie die Verbraucherzentrale Bundesverband e.V. in einem Gutachten feststellte.

Renditen offener Fonds sinken pandemiebedingt

Überdies sind Immobilienfonds nur leidlich transparent. Oft wissen Anleger nicht, in welche Objekte sie konkret investieren und müssen selbst danach recherchieren. Lange Laufzeiten sowie fixe Halte- und Rückkauffristen verkomplizieren die Handhabung zusätzlich. Kundenfreundlichkeit sieht im digitalen Zeitalter anders aus. Bei offenen Immobilienfonds besteht trotz verschärfter Auflagen nach der Finanzkrise in 2008/2009 das Risiko, dass es in Krisensituationen, wie der jetzigen Covid-19-Pandemie, erneut zur vorübergehenden Schließung mangels Liquidität kommen kann, so die Ratingagentur Scope.

Zudem stellten die Analysten bei einer Untersuchung fest, dass die Renditen offener Immobilienfonds pandemiebedingt sinken und die Risiken steigen. Lag die Rendite in 2019 noch bei durchschnittlich 3,2 Prozent, sank sie in 2020 auf 2,1 Prozent.  Das Portfolio zeitnah auf die dynamischen Entwicklungen anpassen, können Anleger aufgrund der Trägheit der Anlageform nicht. Ihnen bleibt nur abzuwarten und auf ein aktives Assetmanagement zu vertrauen.     

Digitale Immobilienanlagen: In jeder Situation flexibel bleiben

Wesentlich flexibler funktionieren digitale Immobilienanlagen wie beispielsweise PROPVEST. Hier können Anleger über eine Plattform ohne viel Aufwand in verschiedene Bestandsimmobilien investieren. Mehrere Optionen stehen dabei zur Verfügung: Entweder legt man sein Geld selbstbestimmt an. Es kann zwischen verschiedenen Immobilien gewählt werden kann oder Anleger nutzen einen Algorithmus, der beim Anlegen eines persönlichen Immobilien-Sparplans hilft. Perspektivisch können sie in Angebote auf dem Handelsplatz investieren oder ihre Anteile dort jederzeit zum Kauf anbieten, um flexibel zu bleiben.

Bei der Lösung zeichnen die Anleger digitale Wertpapiere (Token), welche von Objektgesellschaften ausgegeben werden, die Eigentümer der jeweiligen Bestandsimmobilien sind. Bereits ab 25 Euro kann es mit der Geldanlage in verschiedene Immobilien losgehen. PROPVEST berücksichtigt dabei die Anlegerbedürfnisse von heute. Sie haben jederzeit die volle Kontrolle über ihr Immobilien-Portfolio und können die Anlagenperformance immer und überall auf ihren Devices einsehen.

Sicher, reguliert und rentabel zugleich

Da es sich bei PROPVEST um eine von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) regulierte Plattform handelt, sind zudem hohe Standards bei Daten- und Verbraucherschutz gewährleistet. Auch die Objektauswahl geschieht nach strikten Vorgaben, das sorgt zusätzlich für Sicherheit. Die angebotenen Anlagen zählen zum „Mid-Cap-Segment“, Es sind also Objekte (Wohngebäude, Büros, etc.) in einem Spektrum zwischen 5 und 15 Millionen Euro. Das moderate Anlagevolumen hat den großen Vorteil, nicht mit institutionellen Investoren um attraktive Immobilien konkurrieren zu müssen, die für gewöhnlich deutlich größere Summen investieren, so dass die Renditen bei der Plattform mit ca. 4 Prozent pro Jahr höher angesiedelt sind.

Fazit: Einfachheit macht Investieren in Immobilien attraktiv

Abschließend lässt sich feststellen: Finanzproduktanbieter stehen vor drei Herausforderungen: Erstens entsprechende Anlagevehikel finanztechnisch zu konstruieren, zweitens sie über das Internet zur Verfügung zu stellen und drittens Immobilien als indirekte Anlageform bei Kleinanlegern populär zu machen. Die Zeit dafür ist reif.